Die Bevölkerung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, ist eine der zentralen Aufgaben der Kommunen. Den Kommunen stehen unterschiedliche Werkzeuge zur Verfügung, um den zukunfts- und bedarfsgerechten Wohnraum vor Ort zu steuern. Welche Möglichkeiten es gibt und wie Kommunen dabei vorgehen können, das erfahren Sie hier.
Handlungsleitfäden für die Entwicklung zukunfts- und bedarfsgerechten Wohnraums
Wie können kommunale Strategien zur Wohnraumschaffung aussehen und wie können Kommunen diese umsetzen? Welche Methoden und Instrumente stehen den Kommunen dafür zur Verfügung?
Wie lassen sich Wohnbauflächen qualifizieren, um nachhaltige Entwicklungsziele zu sichern? Darüber informieren unter anderem folgende drei Handlungsleitfäden.
Bausteine einer kommunalen Strategie für das Wohnen
Flächenmobilisierung zur Stärkung der kommunalen Handlungsfähigkeit
Qualifizierung von Wohnbauflächen und Sicherung von Entwicklungszielen
Wohnungskataster für Förderwohnungen
Als einer der Akteurinnen und Akteure in der Sozialen Wohnraumförderung stehen Kommunen im engen Austausch mit der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) und den Investorinnen und Investoren. Wichtige Informationen für die soziale Wohnraumförderung vor Ort laufen bei ihnen zusammen und werden ausgewertet. Eine zentrale Rolle spielt hier das Wohnungskataster nach § 15 Absatz 1 Schleswig-Holsteinisches Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG). Die Kommunen erfassen darüber alle Förderwohnungen in ihrem Zuständigkeitsbereich und pflegen eine Übersicht dieser Wohnungen.
Im Detail verschaffen sich Kommunen mit Hilfe des Wohnungskatasters einen Überblick darüber, welche Wohnungen in ihrem Gebiet sozialen Bindungen (Belegungsbindung und Mietpreisbindung) unterliegen, wo sie liegen und wie diese Wohnungen vermietet sind. Dadurch können Kommunen feststellen, ob die bei der Förderung vereinbarten Miet- und Belegungsbindungen von den Investorinnen und Investoren eingehalten werden. Denn Kommunen überwachen bei der Vermietung einer Förderwohnung, ob ein Haushalt beim Bezug der Wohnung berechtigt ist. Dafür prüfen sie anhand des Wohnungskatasters, ob der vom Vermieter bzw. von der Vermieterin übermittelte Wohnberechtigungsschein zur Wohnung passt und die Miete zulässig ist. Gegebenenfalls werden von ihnen gegenüber dem Vermieter bzw. der Vermieterin auch Maßnahmen ergriffen, um einen rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen.
Das Wohnungskataster dient auch als Instrument, um geförderten Wohnungsbau vor Ort zu managen. Die Kommunen können anhand ihres erfassten Bestandes feststellen, welche Wohnungen zu welchen Zeitpunkten in welchen Quartieren aus der Bindung fallen und somit den Bedarf an geförderten Neubauwohnungen abschätzen, z. B. Anzahl, Größe und Art des Förderweges mit der dazu gehörigen Bewilligungsmiete. Diese Erkenntnis fließt dann als kommunale Stellungnahme bei Bauvorhaben mit ein und kann die Neubautätigkeiten der Investorinnen und Investoren positiv im Sinne der Kommune steuern und beeinflussen.
Das Innenministerium Schleswig-Holstein unterstützt die Kommunen beim Aufbau und der Pflege des Wohnungskatasters. Es hat für Kommunen, die Förderwohnungen verwalten, im Internet einen speziellen Arbeitsbereich mit vielen Informationen und Arbeitshilfen zu den Themen Wohnungskataster und Wohnberechtigungsschein eingerichtet. Kommen Sie bei Interesse gerne auf Ingke Rathje zu.
Den Kontakt finden Sie unten auf dieser Seite.
Kommunale Stellungnahmen für Förderwohnungen
Kommunale Stellungnahmen sind ein wichtiges Instrument, mit welchem eine Kommune im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung Einfluss auf die Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnraums nehmen kann. Sie stellen die Grundvoraussetzung für eine Förderung dar – kurz gesagt: Ohne sie geht nichts.
Möchte eine Investorin bzw. ein Investor eine Neubau- oder Bestandsmaßnahme (Sanierung, Modernisierung) über die soziale Wohnraumförderung fördern und somit gebundenen Wohnraum entstehen lassen, steht ganz am Anfang der Antragstellung die Kontaktaufnahme mit der Kommune, in der das Bauvorhaben umgesetzt werden soll. Die Investorin bzw. der Investor stellt ihr bzw. sein Vorhaben der Kommune vor, die dieses dann in einer kommunalen Stellungnahme mit den vorherrschenden Bedarfen abgleicht.
Als Expertin vor Ort beschreibt die Kommune, ob bzw. welcher Bedarf an gefördertem Wohnraum besteht. Dabei ist der grundsätzliche Bedarf an Wohnraum für Menschen darzustellen, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können. Eine entscheidende Rolle spielt hier die Aussage zum Wohnungsmix: Die verschiedenen Förderwege (1.-3. Förderweg) der sozialen Wohnraumförderung sind an unterschiedliche Einkommensgrenzen gebunden (z. B. liegen die Einkommensgrenzen für eine Wohnung des 2. Förderweges 20 Prozent über denen des 1. Förderwegs), sodass ein Mix der Förderwege mit einer sozialen Durchmischung verbunden ist. In der Stellungnahme haben Kommunen somit die Möglichkeit, nicht nur den bloßen Bedarf an gefördertem Wohnraum zu schildern, sondern diesen konkret aufzuschlüsseln und indirekt zu steuern.
Auch städtebauliche und ökologische Aspekte sind in der kommunalen Stellungnahme aufzugreifen. Leitfrage ist dabei, ob das Vorhaben den Entwicklungszielen der Gemeinde entspricht. Insgesamt sollten die Kommunen das Instrument der Stellungnahme für sich nutzen, um durch eine detaillierte Darstellung der oben genannten Punkte eine bedarfsgerechte Förderung und damit auch Entwicklung sicherstellen zu können.
Die kommunale Stellungnahme kann formlos in Textform erfolgen oder es kann die Musterstellungnahme, die von der IB.SH zur Verfügung gestellt wird, genutzt werden. Diese steht im Bereich "Antragsunterlagen" unter folgendem Link zur Verfügung:
Soziale Wohnraumförderung für Mietwohnungsmaßnahmen (ib-sh.de)
Kommunale Stellungnahmen spielen nicht nur bei Neubau- oder Bestandsmaßnahmen eine Rolle. Auch während der Laufzeit der Wohnungsbindungen können kommunale Stellungnahmen im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnungen erforderlich sein. Vermieterinnen und Vermieter müssen eine Genehmigung einholen, wenn z.B. eine Förderwohnung für einen Haushalt zu groß ist oder der Vermieter an einen Haushalt ohne Wohnberechtigungsschein vermieten möchte. Ebenso ist für Leerstand, Zweckentfremdung oder Selbstnutzung eine Genehmigung erforderlich.
Die Kommune arbeitet hier eng zusammen mit der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH). Sie gibt an die IB.SH eine Stellungnahme ab, da sie die Lage vor Ort am besten einschätzen kann. Die IB.SH entscheidet dann im Einvernehmen mit der Kommune und nimmt ggf. die erforderliche Vertragsgestaltung mit der Vermieterin oder dem Vermieter vor.
Benennungsrechte im geförderten Wohnungsbestand durch Satzung schaffen
Die Kommunen können auf der Grundlage des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumförderungsgesetzes (§ 2 Absatz 3 SHWoFG) für ihr Gebiet in Bezug auf den Sozialwohnungsbestand allgemeine Belegungsrechte in kommunale Benennungsrechte umwandeln. Voraussetzung dafür ist, dass sie Gebiete mit einem erhöhten Wohnungsbedarf durch Satzung feststellen.
Die Feststellung eines erhöhten Wohnungsbedarfes kann nur auf einer fundierten Grundlage geschehen, da die Satzung einen Eingriff in die Verfügungsbefugnis der Eigentümerinnen und Eigentümer bewirkt. Ein Indiz für einen erhöhten Wohnungsbedarf im Sinne des SHWoFG kann die Aufnahme einer Gemeinde in eine Landesverordnung zu angespannten Wohnungsmärkten sein (zum Beispiel auf der Grundlage von § 201a BauGB).
Auch ein kommunales Wohnungsmarktkonzept kann ggf. als Begründung für den Erlass einer Satzung herangezogen werden. Darüber hinaus bedarf es immer einer eigenständigen Bewertung der Kommune zur Erforderlichkeit dieser Regelungen. Da es um die Inanspruchnahme von Sozialwohnungen geht, muss zum Beispiel deutlich werden, dass gerade preisgünstiger Wohnraum vor Ort gebraucht wird.
Das Schleswig-Holsteinische Wohnraumförderungsgesetz erwähnt ausdrücklich, dass hinsichtlich der Ausübung des Benennungsrechtes Vereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft getroffen werden können. In solch einem Vertrag könnte ein Wohnungsunternehmen beispielsweise der Kommune Belegungsrechte bei Wohnungsnotfällen einräumen beziehungsweise eine Versorgungsgarantie übernehmen und die Kommune ihrerseits von der Inanspruchnahme des Benennungsrechts nach den Regeln der Satzung absehen.
Baulandmobilisierungsgesetz
Bauland und dringend benötigten Wohnraum schaffen, das ist für Kommunen nicht immer einfach. Manchmal fehlen Grundstücke oder mögliche Bauplätze werden nicht für den Wohnungsbau genutzt. Das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz schafft neue Möglichkeiten. Damit Gemeinden diese auch anwenden können, musste das schleswig-holsteinische Innenministerium zunächst sogenannte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten identifizieren.
Dazu hatte das Ministerium zunächst alle 1.106 Städte und Gemeinden im Land mit Hilfe eines Gutachtens bewertet und 67 Kommunen als Voraussetzung für die Anwendung des Gesetzes identifiziert. Städte und Gemeinden, die aufgelistet sind, können ihr gemeindliches Vorkaufsrecht auf brachliegende Grundstücke ausweiten, bei dringendem Bedarf der Bevölkerung Baugebote zur Wohnbebauung aussprechen und Bebauungspläne zugunsten des Wohnungsbaus von Beschränkungen befreien.
Durch das Baulandmobilisierungsgesetz werden den Gemeinden folgende Erleichterungen beim Wohnungsbau an die Hand gegeben:
Die Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuches finden Sie im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Schleswig-Holstein auf Seite 58/59.
Wohnraumschutzgesetz
Kommunen brauchen eine gesetzliche Grundlage, um Hauseigentümer, die Wohnraum vermieten, zu verpflichten, vernachlässigte Wohnungen wiederherzurichten oder als letztes Mittel eine Unbewohnbarkeit zu erklären. Das schleswig-holsteinische Wohnraumschutzgesetz enthält diese Rechtsgrundlagen und definiert Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse. Dabei nimmt es nicht nur den eigentlichen Wohnraum, sondern auch die Nebenanlagen in den Blick, die zur Nutzbarkeit der Wohnung dazugehören. Dazu zählen zum Beispiel auch Balkone, Treppen oder Innenhöfe.
Das Gesetz enthält auch eine Zweckentfremdung als Satzungsbefugnis für die Gemeinden. Das bedeutet: Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die deswegen in einer Landesverordnung benannt sind, oder für Gebiete mit dringendem Wohnungsbedarf durch Satzung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn sie dem Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können.
Wohnraumschutzgesetz: Erläuternde Hinweise für die Durchführung (PDF, 141KB, Datei ist barrierefrei)
Mehr Informationen zum Wohnraumschutzgesetz
Wohnungsmarktkonzepte
Arbeitshilfe Kooperationsvertrag
Geförderter Wohnraum
Mietwohnungsbau - Arbeitshilfe Wohnraumförderung
Welche Pflichten haben Vermieterinnen und Vermieter gegenüber der Kommune?
Mit der Förderzusage verpflichten sich Vermieterinnen und Vermieter, eine Förderwohnung nur an Berechtigte zu vermieten (Wohnberechtigungsschein) und die vereinbarten Bewilligungsmieten und Mieterhöhungen einzuhalten. Daher müssen sie bei jeder Kündigung einer Wohnung die Kommunen informieren und bei einer Wiedervermietung den Wohnberechtigungsschein der neuen Mietpartei mit der aktuellen Nettokaltmiete an die Kommune übermitteln. An wen die Wohnung innerhalb des Kreises der Berechtigten vermietet wird, entscheidet die Eigentümerin bzw. der Eigentümer selbst.
Daneben sind sie verpflichtet, Kommunen in allen Wohnungsangelegenheiten die erforderlichen Auskünfte mitzuteilen. Bei Veräußerung eines Objektes mit Förderwohnungen muss dies der Investitionsbank mitgeteilt werden, die dann auch die Kommune über den Verkauf und den neuen Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin informiert. Die Rechte und Pflichten aus der Förderzusage gehen auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Weitere Informationen enthält der Leitfaden für Vermieterinnen und Vermieter. Für Kommunen besonders interessant ist das Kapitel 2.
Werkzeuge für das Flächenmanagement und Beispiele aus der Praxis
Um ein aktives Flächenmanagement oder einen sparsamen Umgang mit der endlichen Ressource Fläche zu unterstützen, stehen viele Werkzeuge und Materialien bereit. Neben den gesetzlichen Instrumenten zählen dazu das Flächenmanagement-Kataster, Leitfäden und Arbeitshilfen oder ein kostenloser Folgekosten-Rechner.
Viele Kommunen in Schleswig-Holstein setzen sich teilweise bereits seit langer Zeit aktiv mit der Aufgabe des Flächensparens auseinander. Auf der folgenden Seite finden Sie Beispiele aus der Praxis mit ihren Steckbriefen.
Kontakte zu diesem Thema finden Sie auf den Seiten der Landesplanung.
Landesentwicklungsplan: Wohnbaulicher Entwicklungsrahmen
Beim Landesentwicklungsplan geht es zusammengefasst darum, wie die Fläche des Landes und seiner Küstenmeere langfristig genutzt werden soll. Darin wird beispielsweise festgelegt, wo schwerpunktmäßig Wohnraum und Gewerbeflächen geschaffen werden sollen, wo Rohstoffe vorrangig abgebaut werden sollen, wo Schwerpunkte für Tourismus sind und auch, wo Natur und Umwelt möglichst unberührt bleiben sollen.
Der Plan richtet sich in erster Linie an die Kommunen und die öffentlichen Stellen des Landes. Er hat aber natürlich auch Auswirkungen auf nahezu alle Lebensbereiche der Schleswig-Holsteinerinnen und Schleswig-Holsteiner. Mit der Aktualisierung und Flexibilisierung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens beispielsweise soll die Errichtung von ausreichend Wohnraum sichergestellt werden. Dabei werden unter anderem mehr Möglichkeiten für flächensparenden Geschosswohnungsbau geschaffen.
Mehr lesen zum Landesentwicklungsplan und zum wohnbaulichen Entwicklungsrahmen
Kontakte zu diesem Thema finden Sie auf den Seiten der Landesplanung.
Wohnungsmarktprofile
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in meiner Region? Wie hoch ist das Mietpreisniveau und wie setzt sich der Wohnungsbestand vor Ort zusammen? Informationen dazu geben die aktuellen Wohnungsmarktprofile der IB.SH. Diese werden jährlich erstellt und stehen auf der Webseite der IB.SH kostenlos als Download zur Verfügung – für kleinere Kommunen auf Anfrage.
Wohnungsmarktbeobachtung für Schleswig-Holstein (ib-sh.de)
Bauordnungsrecht
Zwischen Gesetzgebung, Rechtsprechung, Wissenschaft und Praxis entwickelt sich das öffentliche Baurecht in Schleswig-Holstein schnell weiter. Die Landesbauordnung (als gesetzliche Regelung) aber auch Verordnungen, Verwaltungsvorschriften und Erlasse werden deshalb fortlaufend angepasst.
