Die soziale Wohnraumförderung ist nach wie vor stark nachgefragt. Um möglichst viele Projekte teilhaben zu lassen, gelten seit dem 17. Januar 2024 neue Kriterien, und auch das Förderverfahren hat sich verändert. Hier sind wesentliche Punkte sowie Fragen und Antworten aus Videokonferenzen mit Kommunen aus dem Frühjahr 2024 zusammengefasst.
bis Anfang August 2024
Kommunen teilen dem Innenministerium mit der Vorhabenliste Bauvorhaben mit.
1. September 2024
Anträge können für Projekte, 2025 gefördert werden sollen, gestellt werden.
Terminanfragen für das Erstgespräch bei der ARGE sind über ein Online-Formular möglich.
2023 hat das Land insgesamt mehr als 2.000 Wohneinheiten gefördert. Wegen der hohen Nachfrage hatte die Landesregierung die Fördermittel im Herbst um 175 Millionen Euro aufgestockt, sodass im vergangenen Jahr insgesamt rund 400 Millionen Euro zur Verfügung standen und auch gebunden wurden. Für 2024 waren ursprünglich 300 Millionen Euro Darlehen und Zuschüsse eingeplant. Über den Jahreswechsel 2023/2024 gingen bei der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) jedoch in kurzer Zeit viele Anträge ein, die grundsätzlich geeignet waren, die 300 Millionen Euro komplett zu binden.
Unmittelbar nachdem die hohe Zahl von Anträgen bekannt geworden war, beschloss die Landesregierung im Januar 2024, dem Landtag eine weitere Finanzierungsermächtigung für die IB.SH in Höhe von 100 Millionen Euro anzutragen. Diese Mittel werden kurzfristig bereitgestellt, um alle Anträge, die bis zum 17. Januar 2024 eingegangen sind, mit Förderdarlehen zu hinterlegen. Mit diesen nun in der Summe 400 Millionen Euro können in diesem Jahr rund 1.900 Wohneinheiten gefördert werden. Weitere Gelder wird es für dieses Jahr nicht geben. Anträge für neue Projekte im Jahr 2025 können erst wieder nach der Förderpause ab dem 1. September 2024 gestellt werden.
Voraussichtlich wird auch 2025 die Zahl der Anträge die zur Verfügung stehenden Darlehen und Zuschüsse (mindestens 270 Millionen Euro) übersteigen. Um dennoch möglichst viele Projekte an der sozialen Wohnraumförderung teilhaben zu lassen, gelten seit dem 17. Januar 2024 neue Kriterien. Zukünftig sollen nur noch Projekte gefördert werden, die
Regelstandard Erleichtertes Bauen (PDF, 135KB, Datei ist barrierefrei)
Die Förderintensität bleibt indes unverändert.
Die Kommunen sind aufgerufen, dem Innenministerium bis Anfang August 2024 die ihnen bekannten Bauvorhaben mitzuteilen, die vor allem 2025 begonnen und nach Möglichkeit gefördert werden sollen. Sie können ein entsprechendes Muster dafür im Referat für Wohnraumförderung anfordern.
Um einen Termin für ein Erstgespräch bei der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) zu erhalten und somit die Voraussetzung für den Einstieg ins Förderverfahren zu schaffen, brauchen Investorinnen und Investoren zukünftig nicht nur eine positive kommunale Stellungnahme, sondern auch einen Eintrag in der sogenannten kommunalen Vorhabenliste. Außerdem muss das Projekt, nachdem es bei der IB.SH beantragt worden ist, sowohl innerhalb von sechs Monaten so weit konkretisiert werden, dass eine Förderzusage erteilt werden kann, als auch 2025 begonnen werden.
Die kommunale Vorhabenliste ist ein neues Instrument, mit dem in Zusammenarbeit mit den Kommunen die Verteilung der Fördermittel gesteuert werden soll, mit dem es jedoch keine Garantie auf Förderung gibt. Die Kommunen sind aufgerufen, dem Innenministerium bis Anfang August 2024 die ihnen bekannten Bauvorhaben mitzuteilen, die vor allem 2025 begonnen und nach Möglichkeit gefördert werden sollen. Sie können ein entsprechendes Muster dafür im Referat für Wohnraumförderung anfordern.
Termine für das ARGE-Erstgespräch werden ab dem 1. September 2024 vergeben. Für die Terminanfrage wird ab dem 1. September unter www.arge-ev.de ein Formular zur Verfügung stehen, welches ausgefüllt an die ARGE zu schicken ist. Danach stimmt die ARGE den Termin ab. Die allgemeinen Informationsgespräche mit der ARGE und der IB.SH, zum Beispiel zu den Fördergegenständen und -bedingungen oder dem Prozessablauf, laufen bis dahin ganz normal weiter.
Die FAQ werden fortlaufend ergänzt. Sie haben weitere Fragen? Melden Sie sich gern bei uns!
1.1. Wie viele Mittel stehen in den kommenden Jahren für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung?
In den Jahren 2025 und 2026 stehen jeweils mindestens 270 Millionen Euro (Darlehen und Zuschüsse) für die Wohnraumförderung zur Verfügung. Für 2027 werden es rund 140 Millionen Euro an Darlehen und voraussichtlich mindestens 102 Millionen Euro an Zuschüssen sein. Das Ministerium für Inneres, Kommunales Wohnen und Sport (MIKWS) setzt sich dafür ein, die Mittel der Wohnraumförderung jeweils bedarfsangemessen aufzustocken, soweit der Landeshaushalt dies ermöglicht.
1.2. Wenn 2024 alle Fördermittel bereits vergeben und 2025 bereits Projekte bekannt sind, die in ihrer Gesamtheit das Fördervolumen für 2025 überschreiten, haben dann "neue" Projekte erst wieder 2026 eine Fördermöglichkeit?
Für das Jahr 2025 haben MIKWS und Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) derzeit bereits Kenntnis von Projekten, die in ihrer Höhe das zur Verfügung stehende Fördervolumen überschreiten würden. Es handelt sich dabei noch nicht um offizielle, entscheidungsreife Anträge. Anträge für eine Förderung in 2025 sind erst ab dem 1. September 2024 wieder möglich. Es zeichnet sich jedoch bereits jetzt eine Überzeichnung der bereitstehenden Fördermittel auch 2025 ab. Wenn die Fördermittel für 2025 vollständig belegt sein sollten, hätten weitere Vorhaben dann ab 2026 wieder eine Fördermöglichkeit.
1.3. Wie wird mit dem Sonderprogramm "Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen" umgegangen?
Hierfür wird ein Teil des Gesamtbudgets in Höhe von 5 Millionen Euro pro Jahr reserviert werden.
1.4. Sollen die Kommunen für ihre Projekte einen Termin bei der IB.SH vereinbaren oder kommt die IB.SH auf die Kommunen zu?
Eine Kontaktaufnahme der Kommunen bei der IB.SH ist nicht notwendig. Stattdessen sind die Kommunen gehalten, die ihnen bekannten Projekte in eine sogenannte kommunale Vorhabenliste aufzunehmen (siehe Punkt 4).
Die Investorinnen und Investoren der Projekte werden in das Förderverfahren bei der IB.SH aufgenommen, wenn sie ein Erstgespräch bei der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) geführt haben. Diese finden ab dem 1. September 2024 wieder statt. Investorinnen und Investoren müssen, um einen Termin zu erhalten, ein Formular zur Terminanfrage ausfüllen und per E-Mail an die ARGE senden. Das Formular wird ab dem 1. September 2024 unter www.arge-ev.de zur Verfügung stehen.
1.5. Informiert die IB.SH die Investorinnen und Investoren, die bereits in Kontakt mit ihr stehen, über das neue Verfahren?
Ja, die IB.SH wird mit allen betroffenen Investorinnen und Investoren Kontakt aufnehmen. Es ist jedoch auch empfehlenswert, dass die Kommunen auf die bei ihnen tätigen Investorinnen und Investoren zugehen.
1.6. Wie wird mit Anträgen verfahren, die bis einschließlich 16. Januar 2024 bei der IB.SH eingegangen sind?
Diese Anträge werden im Sinne des Vertrauensschutzes zu den Bedingungen gefördert, die zu diesem Zeitpunkt galten.
1.7. Wie wird mit Anträgen verfahren, die ab dem 17. Januar bis zum 31. August 2024 bei der IB.SH eingegangen sind?
Diese Anträge werden nicht als solche gewertet, da sie in der offiziellen Antragspause eingereicht wurden. Die IB.SH informiert die betroffenen Investorinnen und Investoren darüber, dass sie erneut einen Antrag stellen müssen, der die neuen Kriterien einhält. Investorinnen und Investoren müssen dabei das entsprechende Antragsverfahren (siehe Punkt 1.4) beachten. Zudem benötigen sie eine aktuelle kommunale Stellungnahme.
1.8. Setzt das Land Prioritäten bei der landesweiten Verteilung der Mittel?
Nein, es ist politisch beschlossen worden, dass keine Prioritäten auf bestimmte Gebiete des Landes festgelegt werden. Hierbei bildet ein Budget in Höhe von 30 Millionen Euro pro Jahr für den Raum Heide sowie für einen ca. 25 km Umkreis zur Ansiedlung von Northvolt eine Ausnahme. Fördermittel, die aus diesem Kontingent bis zum 30. Juni 2025 nicht abgenommen wurden, fließen wieder dem allgemeinen Kontingent zu.
1.9. Werden die regionalen Budgets anteilig der zusätzlich zur Verfügung gestellten Mittel (100 Millionen Euro für 2025) erhöht?
Nein, die regionalen Förderbudgets werden nicht anteilig erhöht. Dies würde das Gesamtbudget nur noch weiter eingrenzen und gegen das Ziel sprechen, möglichst viele Projekte in allen Teilen des Landes zu fördern.
2.1. Wo finden Investorinnen und Investoren die neuen Förderkriterien?
Die Investorinnen und Investoren, die sich bei der IB.SH seit dem 17. Januar 2024 gemeldet haben, werden von dort aus über den Kriterienkatalog informiert. Die Förderkriterien werden zum 1. September 2024 in die Wohnraumförderungsrichtlinien (WoFöRL) aufgenommen. Außerdem informieren MIKWS und IB.SH auf ihren Internetseiten.
2.2. Gibt es (neue) Kriterien den Stellplatzschlüssel betreffend?
Nein, der bisherige Stellplatzschlüssel von 0,7 im sozialen Wohnungsbau gilt fort.
2.3. Was versteht man im Zusammenhang mit der 70prozentigen Förderquote unter einem Projekt bzw. wie definiert man dieses? Handelt es sich um ein Vorhaben eines Vorhabenträgers oder kann es sich auch um mehrere Vorhaben in einem B-Plan handeln?
Ein Projekt/ ein Vorhaben ist grundsätzlich ein Bauvorhaben eines Investors bzw. einer Investorin, dem ein Antrag zugrunde liegt. Die Quartiersbetrachtung ist lediglich im Ausnahmefall möglich. Grundsätzlich gilt die vorhabenscharfe Betrachtungsweise. Das Bauvorhaben sollte nicht künstlich in mehrere Bauabschnitte aufgeteilt werden. Es kann jedoch in begründeten Einzelfällen über Ausnahmen von dem Kriterium der 70prozentigen Förderquote bei einem Projekt entschieden werden.
2.4. Wenn ein Projekt auch mehrere Gebäude umfassen kann, wäre dann auch eine Kombination aus einem Gebäude mit 20 Wohneinheiten zu 100 Prozent gefördert und einem Gebäude mit 20 Wohneinheiten zu 0 Prozent gefördert – also insgesamt 50 Prozent gefördert – grundsätzlich möglich?
Ja, eine solche Gestaltung eines Projektes ist weiterhin grundsätzlich möglich, bedarf jedoch der Einzelfallbetrachtung.
3.1. Ab wann gilt der Regelstandard?
Die ARGE berät bereits seit September 2023 nach dem Standard. Zukünftig wird nur noch der Regelstandard wird gefördert.
3.2. Wie ist der neue Regelstandard definiert?
Im Infoblatt zum Regelstandard Erleichtertes Bauen hat das Innenministerium die förderfähigen Maßnahmen beschrieben. Ziel ist es, Baukosten gegenüber der bislang gebauten Praxis zu reduzieren. Darüber hinaus werden der Ressourcenverbrauch und die einhergehenden Treibhausgasemissionen gesenkt. Durch die Reduzierung von Decken- und Wandstärke vergrößert sich die verfügbare Wohnfläche. Das führt zu höheren Gebäudeertragswerten. Die Qualitätsanforderungen gemäß der Wohnraumförderungsrichtlinie und gesetzliche Anforderungen gelten uneingeschränkt. Technische Maßnahmen zum erhöhten energetischen Standard wie beispielsweise die Wärmerückgewinnungsanlage bei Lüftungsanlagen zählen in der Sozialen Wohnraumförderung allerdings nicht zu den förderfähigen Maßnahmen. Die Tragwerksplanung und statische Dimensionierung von Decken, Dächern, Wänden und Fundamenten der Wohngebäude werden grundsätzlich bezüglich einer möglichen Struktur- und Systemoptimierung, unter anderem zur Bauteildicken- und Materialreduzierung, hinterfragt. Die ARGE ist in die Projekte der Sozialen Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein eingebunden und unterstützt auch bei der Planung, damit für die Projekte individuelle Lösungen gefunden werden.
Regelstandard Erleichtertes Bauen (PDF, 135KB, Datei ist barrierefrei)
3.3. Zukünftig sollen Tiefgaragen nur noch gefördert werden, wenn sie aus städtebaulicher Sicht unerlässlich sind. Wann ist eine Tiefgarage aus städtebaulicher Sicht unerlässlich? Grünfreiraum/ Erholungs-/ Gemeinschaftsfläche versus Stellplatzfläche?
Diese Frage hängt wesentlich von der Einschätzung der Kommune ab. Eine Tiefgarage zählt im Rahmen eines Wohnungsneubaus zu den größten Kostentreibern. Aus diesem Grunde sollte stets geprüft werden, ob die notwendigen Parkplätze auch anderweitig realisiert werden können oder ob die Zahl der Stellplätze sinnvoll reduziert werden kann.
3.4. Wird bei Aufzügen analog zu den Ausführungen zu Tiefgaragen vorgegangen? Werden also ggf. auch Aufzüge gefördert, wenn sich die Kommune in Anbetracht des demografischen Wandels für die Förderung ausspricht?
Wenn es in dem Einzelfall eine Begründung für die notwendige Umsetzung eines Aufzuges gibt, kann der Aufzug gefördert werden. Die Begründung muss sich aus der Gestaltung und Zielsetzung des konkreten Projektes ergeben. Ein allgemeiner Hinweis auf den demographischen Wandel ist nicht ausreichend.
3.5. Werden unabhängig davon, dass Aufzüge grundsätzlich nicht gefördert werden, Herrichtungskosten für Aufzüge gefördert?
Ja, Herrichtungskosten von Aufzügen, wie zum Beispiel der Schacht, sind weiterhin förderfähig.
3.6. Werden Klinker zukünftig noch gefördert?
Ja, Klinker können grundsätzlich auch weiterhin noch gefördert werden. Auch hier gilt, dass zukünftig sehr genau abzuwägen sein wird, welche Kostenfolge dies auslöst und ob entstehende Zusatzkosten anderweitig kompensiert werden können.
3.7. Darf der Vorhabenträger über dem Regelstandard bauen, wenn er die Mehrkosten übernimmt?
Es darf ein höherer Standard gebaut werden. Die dadurch entstehenden Kosten gehören dann aber nicht zu den förderfähigen Kosten und die Investorin bzw. der Investor muss diese aus Eigenmitteln oder zusätzlichen Kapitalmarktdarlehen tragen.
4.1. Wie geht man mit den Bauvorhaben nach Paragraph 34 Baugesetzbuch (§34 BauGB) um? Über dieses Wissen verfügt die Stadt selten bzw. erst bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes. Kann man bei der IB.SH abfragen, welche Vorhabenträger in der eigenen Gemeinde bei Ihnen schon bekannt sind?
Die § 34 BauGB-Projekte sind eine Herausforderung, aber die Erfahrung zeigt, dass sich die dahinterstehenden Investorinnen und Investoren meist relativ zeitig bei der IB.SH melden. Durch die Abstimmung der kommunalen Vorhabenlisten mit dem MIKWS, das diese wiederrum mit der IB.SH rückkoppelt, können dann in der Regel die Bauvorhaben identifiziert werden, die bei den Kommunen bisher nicht bekannt waren.
4.2. Müssen die gemeindlichen Gremien die Vorhabenliste beschließen?
Die Kommunen entscheiden in eigener Verantwortung, ob sie einen Beschluss über die Vorhabenliste durch die gemeindlichen Gremien als sinnvoll erachten.
4.3. Wir haben einen bestehenden Beschluss für eine Mindestquote an öffentlich gefördertem Wohnraum bei Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten. Ist es möglich, dass Sie eine Bescheinigung ausstellen, wenn ein Projekt grundsätzlich förderfähig ist, aber nicht genug Mittel zur Verfügung stehen? Wie schnell wäre dies möglich ab Antragstellung?
Im Falle der Bindung an eine Umsetzung von gefördertem Wohnraum in städtebaulichen Verträgen sollten die Investorinnen und Investoren darin gleichzeitig verpflichtet werden, eine Förderanfrage bei der IB.SH zu stellen. Wenn die Investorinnen und Investoren die schriftliche Aussage erhalten, dass keine Fördermittel mehr zu Verfügung stehen und eine Förderung aufgrund dessen ausgeschlossen ist, könnten sie von der Verpflichtung zum Bau von gefördertem Wohnraum freigestellt werden.
Die IB.SH wird eine zeitnahe Bestätigung ausgeben, wenn eine Förderung aus Gründen nicht ausreichend vorhandener Fördermittel nicht möglich ist.
4.4. Welche Infos muss die Vorhabenliste enthalten?
Die Vorhabenliste sollte Informationen über den Namen der Investorin bzw. des Investors enthalten sowie über die Adresse des Bauvorhabens, die Zahl der geförderten und nicht geförderten Wohneinheiten und das Jahr des geplanten Baubeginns (siehe 4.6).
4.5. Müssen die Kommunen die Projekte “ranken“?
Es ist den Kommunen überlassen, ob sie Projekte in der Vorhabenliste speziell hervorheben. Notwendig ist dies allerdings nicht. Eine Bindung der Wohnraumförderung an ein kommunales Ranking kann zudem nicht erfolgen.
4.6. Gibt es ein Muster für die Vorhabenliste und an wen schicke ich die Vorhabenliste?
Die Kommunen werden gebeten, die Vorhabenliste bis Anfang August 2024 per E-Mail im Referat für Wohnraumförderung einzureichen.
Ein Muster für die Vorhabenliste können Sie bei Iris Maas bzw. Madleen Bergmann anfordern. Sie können, müssen jedoch das Muster nicht verwenden.
